جريدة الحقيقة الإلكترونية
قالت نشرة “ميد” إنه بعد خمس سنوات من الانقباض، بدأت أسعار العقارات في دبي، التي يُنظر إليها على نطاق واسع أنها سوق العقارات الرائد في المنطقة، بالانتعاش أخيراً هذا العام، موضحة أن الزيادات المستمرة في مشاريع دبي ومعدلات ملكية المنازل في المملكة العربية السعودية، تعني أنه للمرة الأولى منذ نصف عقد، أصبحت هناك أسباب إيجابية لانتعاش سوق العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي.
ووفق النشرة، يظهر سوق العقارات في الكويت بوادر انتعاش واعدة كذلك، إذ نمت أسعار الأراضي السكنية الخاصة بنسبة 5.2 في المئة في الربع الثالث من عام 2020، لأعلى من معدل الربع الثاني البالغ 1.2 في المئة. وسجلت أسعار المساكن نمواً سنوياً بنسبة 8.2 في المئة إلى متوسط 708 دنانير (2349.92 دولاراً)/ مترمربع، وفقاً لبيت التمويل الكويتي.
ونمت أسعار الأراضي التجارية بنسبة 3.9 في المئة إلى 3660 ديناراً (12158 دولاراً) / متر مربع خلال الربع الثالث من عام 2020.
وارتفعت أسعار قطع الأراضي الصناعية بنسبة 3.5 في المئة بين الربعين الثاني والثالث من عام 2020 إلى متوسط 714 ديناراً، مع توسع محافظتي العاصمة والأحمدي بنسبة 3.8 في المئة و3.3 في المئة على التوالي خلال الفترة.
وقال بنك الكويت الوطني في يونيو، إن نشاط مبيعات العقارات يتعافى جزئياً بسبب “الطلب المكبوت” منذ أدنى المستويات القياسية التي لوحظت خلال الربع الثاني من عام 2020.
وعلى صعيد متصل، يقول فيصل دوراني رئيس أبحاث الشرق الأوسط في شركة الاستشارات العقارية نايت فرانك: “في نهاية شهر يناير، تحولت قيم الفلل “في دبي” إلى إيجابية من حيث نمو الأسعار لأول مرة منذ عام 2016، فيما يتعلق بالأسعار المتداولة”.
تحديات الإمارات
يمكن القول، إن أدنى مستوى جاء في الإمارات في نهاية أغسطس 2019، عندما قال نائب رئيس الإمارات وحاكم دبي الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم إن الإمارات بحاجة إلى كبح وتيرة مشاريعها العقارية.
وقال الشيخ محمد في خطاب مفتوح:”المشاريع العقارية تحتاج إلى تعديل وتيرتها لتوفير قيمة مضافة لاقتصادنا الوطني وتجنب التحول إلى مصدر عبء واختلال في رحلتنا الاقتصادية”.
وعقب تصريحاته، شكلت دبي لجنة عليا للإشراف على المعروض من العقارات في الإمارة، في حين تم إطلاق مجموعة من الإجراءات للمساعدة في تحفيز الطلب، بما في ذلك التغييرات في قوانين الإقامة والملكية الأجنبية.
وتسبب جائحة Covid -19 أيضاً في اضطراب السوق عام 2020.
وأدى الإغلاق في الربع الثاني من العام إلى تجميد السوق فعلياً ودفع الأسعار إلى الانخفاض.
ومع ذلك، في النصف الثاني، بدأ المستثمرون في الشراء، على أمل الاستفادة من الأسعار التي كانت تعتبر في حالة انخفاض.
وكانت هناك أيضاً اتجاهات مرتبطة بالوباء، مثل الأشخاص الذين يبحثون عن المزيد من المساحات المعيشية عن طريق استئجار الفلل أو شرائها، التي بدأت في رفع أسعار المبيعات، جنباً إلى جنب مع الأفراد ذوي الملاءة العالية من الخارج الذين ينتقلون إلى دبي للهروب من الإغلاق الأكثر تقييداً التدابير في الأسواق الأخرى.
وبينما يعتبر البعض باهظ الثمن، فإن مليون دولار تشتري حوالي 165 متراً مربعاً من المساحات السكنية في دبي، وهو ما يزيد خمسة أضعاف على لندن أو باريس أو سنغافورة. يقول دوراني: “بالنسبة إلى مستثمر عالمي، فإنك تحصل على قيمة أكبر مقابل نقودك”.
وعلى الرغم من أن أسعار الفلل بدأت في الارتفاع هذا العام ، لا تزال هناك تحديات أمام قطاع العقارات في دبي إذ انخفضت القيم السكنية الإجمالية بنسبة 7 في المئة العام الماضي، ولا تزال مخاوف زيادة العرض قائمة.
يقول دوراني:”في العام المقبل، نتوقع أن يتم الانتهاء من 63500 وحدة ، وإذا حدث ذلك، فسيكون هذا أكبر عدد من الوحدات التي يتم تسليمها إلى السوق منذ عام 2009، عندما كان ضعف هذا المستوى تقريباً”.
كما هو الحال في دبي، تتزايد الأسعار في أبوظبي أيضاً. بشكل عام، إذ ارتفعت أسعار الوحدات السكنية بنسبة 0.8 في المئة، مع ارتفاع أسعار الفلل بنسبة 5.7 في المئة على أساس سنوي وانخفاض أسعار الشقق بنسبة 0.3 في المئة.
يقول دوراني: “يرتفع متوسط أسعار المساكن منذ 13 شهراً وهو الآن في أعلى مستوى له منذ يناير 2020”.
تعد السعودية الدولة التي لديها أكبر فرص للعقارات في دول مجلس التعاون الخليجي، وقد بدأت التحركات الأخيرة التي اتخذتها الحكومة لتحفيز سوق العقارات وأرقام ملكية المنازل، من خلال تحفيز الطلب وبناء عرض إضافي، تؤتي ثمارها الآن.
ويقول دوراني: “ارتفعت المعاملات السكنية بنسبة 80 بالمئة للعام حتى نهاية الربع الأول من عام 2021″. ويرتبط السبب في ذلك جزئيًا بالزيادة الكبيرة في توافر الرهن العقاري والقبول به، وزيادة توافر المساكن، حيث تفي الحكومة بالتزامها برفع معدلات ملكية المنازل إلى 70 بالمئة بحلول عام 2030”.
ولتحفيز الطلب، تم توفير الرهون العقارية بسهولة أكبر، مع دعم البنوك من قبل الشركة السعودية لإعادة تمويل العقارات (SRC)، التي أسست عام 2017 من قبل صندوق الاستثمارات العامة (PIF) ومرخصة للعمل في سوق العقارات الثانوية من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي (سما).
وشرعت وزارة الإسكان في سلسلة من المبادرات لبناء أعداد كبيرة من المنازل الجديدة في جميع أنحاء المملكة، كما تم إنشاء شركات لبناء المنازل. يذكر أن صندوق الاستثمارات العامة أنشأ شركة Roshn مع تفويض لتطوير المجتمعات في 9 مدن عبر 4 مناطق في المملكة.
واصلت أسعار البيع والإيجارات العامة في دبي الانخفاض بنحو 5 و10 بالمئة على التوالي في العام المنتهي بنهاية مارس، لكنّ شركة الخدمات العقارية التجارية جونز لانج لاسال (JLL) قالت في أبريل إن انخفاض الأسعار أدى إلى انخفاض زيادة سنوية بنسبة 15 بالمئة في أحجام المبيعات بدبي خلال الفترة، مع دخول المزيد من المستخدمين النهائيين إلى السوق.
في أبوظبي، سجلت معدلات الإيجارات انخفاضًا متوسطًا بنسبة 3-4 بالمئة، لكنّ أسعار البيع ظلت مستقرة. ومن المتوقع أن تدخل حوالي 11700 وحدة إلى سوق الإسكان في أبوظبي بحلول نهاية عام 2021، ومن المحتمل وجود 46000 وحدة أخرى في دبي.
ويلاحظ أيضًا الضغط الهبوطي في أسواق المكاتب ذات المستويين في كلتا المدينتين. انخفضت الإيجارات من الدرجة الأولى بنسبة 2 بالمئة لكل منها لتصل إلى 1.682 درهما إماراتيا (457.92 دولارًا)/ متر مربع في دبي و1.575 درهمًا/ متر مربع في أبوظبي، لكن شركة JLL تقول إنه يتم إجراء المزيد من الاستفسارات، حيث يسعى الشاغلون إلى توفير التكاليف والمرونة في مكان العمل.
نمت قيمة الصفقات الموقعة خلال ديسمبر 2020 في قطر بنسبة 128 بالمئة مقارنة بشهر نوفمبر لتصل إلى 5.43 مليارات ريال قطري في الشهر. لكنّ قطاع العقارات في البلاد يواجه “فترة من الانكماش” بعد Covid-19.
وقالت شركة KPMG الاستشارية البريطانية/ الهولندية في أبريل إن الانخفاض في قيم الإيجارات للتطورات السكنية ضعيف نسبيًا مقارنة بفئات الأصول مثل التجارية والتجزئة.
وسجلت قطر انخفاضًا إجماليًا بنسبة 3.63 بالمئة خلال الربعين الثالث والرابع من عام 2020 على مؤشر تأجير الوحدات السكنية لشركة KPMG، مقارنة بـ 2.53 بالمئة خلال الربعين الأولين. وسجلت الإيجارات التجارية انخفاضًا تراكميًا بنسبة 7.63 بالمئة في الربعين الأخيرين من عام 2020، بينما انخفضت إيجارات التجزئة بنسبة 8.77 بالمئة مقارنة بـ 2.36 بالمئة في الربعين الأولين من عام 2020.
تستمر هجرة المغتربين، إلى جانب أسعار النفط المنخفضة ووباء Covid-19، في التأثير على أداء العقارات بعمان.
في بداية عام 2021، أبلغ بعض الملّاك عن انخفاض بنسبة 50 بالمئة في الطلب على الإيجارات مقارنة بمستويات ما قبل الوباء.
لكنّ الإيجارات العمانية كانت تحت الضغط حتى قبل عام 2020. وانخفض متوسط قيم الإيجارات للشقق العالية الجودة بنسبة 30-40 بالمئة عام 2019 مقارنة بعام 2014، وفقًا لمستشار العقارات Savills. بالنسبة للفيلا المكونة من 4 غرف نوم في المتوسط في حي شاطئ القرم الراقي، فإنّ هذا يُترجم إلى انخفاض الإيجار الشهري من حوالي 1.850 ريال عماني (503.66 دولارات) إلى 1200 ريال عماني (326.7 دولارا). كما انخفضت الإيجارات الشهرية للمكاتب في أحياء مسقط.
نمت قيمة الشقق الراقية في البحرين بنسبة 0.4 بالمئة في الربع الأول من عام 2021 مقارنة بالربع الرابع من عام 2020، وتقلصت التخفيضات في قيمة الفلل المتوسطة من 3.2 بالمئة في الربع الرابع من عام 2020 إلى 2.8 بالمئة في الربع الأول من 2021.
وسجلت إيجارات الشقق انخفاضًا بنسبة 2.4 بالمئة بين الفصلين، وهو ما قالت شركة سافيلز إنه كان مدفوعًا بانكماش السعر بنسبة 2.7 بالمئة في سوق الشقق المتوسطة. وانخفضت إيجارات الفلل بنسبة 1.6 بالمئة في الأشهر الثلاثة حتى مارس، على الرغم من نمو القيمة بنسبة 1.9 بالمئة في القطاع منخفض التكلفة.
