عقد الإيجار الجديد يمكن صاحب العقار من تحصيل مستحقاته دون رفع دعوى

أكد عدد من المتخصصين ان التعديلات الحكومية الاخيرة على قانون إيجار العقار، قد اختصرت على مالك العقار إجراءات التقاضي العديدة التي كان يلجأ إليها بهدف إثبات مستحقاته الايجارية على المستأجر، مشيرين الى ان تذييل العقد بالصيغة التنفيذية وتوثيقه بوزارة العدل يعطيان الحق لصاحب العقار باللجوء مباشرة الى ادارة التنفيذ لتحصيل مستحقاته الايجارية المتأخرة.

حسب الاحصائيات الرسمية، فان المحاكم تستقبل شهريا ما يزيد على 1000 دعوى ايجارات، إذ بلغت القضايا التي تنظرها المحاكم في الكويت الخاصة بدعوى الايجار نحو 8 الاف قضية خلال فترة النصف الأول من العام الحالي، لتستحوذ على نسبة %8.3 من إجمالي القضايا المنظورة في المحاكم، فيما قدرت احصائية سابقة عدد قضايا الايجارات بنحو 110 الاف قضية خلال الفترة من 2016 الى 2022.

انفراجه للملاك

قال الخبير العقاري قيس الغانم لـ القبس، ان التعديل الهدف الاول منه تسريع عملية تحصيل حقوق ملاك العقارات من دون اللجوء الى اجراءات التقاضي المختلفة، الامر الذي من شأنه التيسير على كل الأطراف، خاصة أن قضايا الايجارات تحتاج الى شهور طويلة للبت فيها قبل ادخال تلك التعديلات، ما يعد انفرجة كبيرة على القضايا الاخرى التي سيتم الحكم فيها بسرعة، وننتظر المذكرة التفسيرية للتعديل من اجل قياس تأثيره.

إجراءات التقاضي

ومن جانبه، قال المحامي علي العطار ان تعديل القانون رقم 35 لسنة 1976 في شأن إيجار العقارات بإضافة مادة جديدة برقم 11 مكررا الى القانون، نصها «للمؤجر والمستأجر الاتفاق على التصديق على عقد الايجار وتذييله بالصيغة التنفيذية وجعله في قوة السند التنفيذي لاقتضاء الأجرة المتأخرة بعد اعذار المستأجر وتقديم شهادة تفيد بعدم إيداع الأجرة»، اختصر على ملاك العقارات إجراءات التقاضي وبالمقابل خفف على الجهاز القضائي اعباء للفصل في المنازعات البسيطة التي تتعلق بالايجار، ما سيكون له بالغ الاثر على باقي القضايا المنظورة في المحاكم. وتابع: ان المتقاضي سيتحصل على حقه من دون اللجوء الى الدرجات القضائية المختلفة وعلى صاحب العقار عند مواجهة مؤجر غير ملتزم ان يتوجه الى ادارة التنفيذ مباشرة من دون الحاجة الى رفع دعوى لإثبات امر بسيط وواضح وهو تخلف المستأجر عن دفع ما عليه من التزامات نظير استغلاله العين المستأجرة، ما يخفف من اعباء الفصل في الدعاوى.

ولفت الى انه بالسابق كان يضطر اصحاب العقارات الى اللجوء لرفع دعوى لإثبات تخلف المستأجر عن سداد الايجار، الامر الذي كان يستغرق وقتا واجراءات طويلة، اما الان فان لصاحب العقار ان يلجأ الى ادارة التنفيذ لتحصيل مستحقاته بشكل مباشر.

ودعا العطار الى أن يتم إتخاذ اجراءات مشابهة لباقي انواع القضايا مثل تفعيل التقاضي الالكتروني بحيث يتم التقاضي عن بعد من خلال التقنيات الحديثة وذلك في سبيل سرعة الفصل فيها.

الصيغة التنفيذية

من جهته، اكد المحامي محمد الانصاري، أن اضافة المادة الجديدة على القانون اعطت الطرفين (المؤجر والمستأجر) الحق بتذييل عقد الايجار بالصيغة التنفيذية، ما يعني انه في اليوم التالي من تخلف المستأجر يتم الزامه قانونا بدفع المستحقات عن طريق ادارة التنفيذ.

ولفت الانصاري الى ان القانون جاء في مصلحة ملاك العقارات الذي وفر عليهم الانتظار لاشهر لحين الفصل في دعوى التخلف عن سداد القيمة الايجارية في مواعيدها المحددة، فاصبح الامر لا يستغرق الا يوما او اثنين لتحصيل المستحقات، لافتاً إلى اشكالية قد يقع فيها المستأجرون خاصة وان التعديل لم يراع الظروف الاستثنائية القاهرة التي من الممكن ان يقع فيها وتمنعه من الالتزام باداء الايجار في الوقت المحدد، مثلما حدث في ازمة كورونا.

وتابع: الجيد في التعديل انه لن يترتب عليه بطلان العقود في حال عدم توثيقها، وجعل هذا الامر اختياريا وليس وجوبيا، واشترط التعديل عددا من الشروط في عقد الإيجار ليكون مذيلاً بالصيغة التنفيذية، وذلك بوجود عقد إيجار مكتوب موقع عليه من الطرفين، وأن تكون الأجرة الواردة في العقد معينة المقدار حالة الأداء في تاريخ معين، بالإضافة أن يتم حضور المؤجر والمستأجر أمام الموثق ليصادق كل منهما على توقيعه الثابت على عقد الإيجار.

عقارات السكن الخاص المخالفة لا يترتب عليها بطلان العقود

أكد الأنصاري أنه وعلى الرغم من قيام بعض أصحاب السكن الخاص بتأجير الشقق بشكل مخالف للقانون (بعد ان يتم ادخال تعديلات على المباني وتقسيمها الى شقق متعددة )، الا ان هذا الامر لا يترتب عليه بطلان العقود ما بين المؤجر (صاحب العقار) والمستأجر، لافتا الى انه كان من الاولى بالمشرع ان يصدر قرارا ببطلان العقود المخالفة في السكن الخاص اسوة بالقرار الذي ادى الى بطلان عقود الشركات المشارك بها العامل غير كويتي.

الالتزام بمخطط البناء

اشارت المصادر الى ان القانون لا يمنع قيام اصحاب السكن الخاص بتأجير منازلهم التي يمتلكونها شريطة عدم تقسيمها والالتزام بمخطط البناء المعتمد من الجهات المعنية،موضحة كما انه لا يسمح بتاجير اكثر من وحدتين بالدور الاخير من المنزل.

وطالبت المصادر الجهات المعنية الحد من ظاهرة البناء المخالف .

50 ألف وحدة مؤجرة

قدرت مصادر مطلعة عدد الوحدات المؤجرة في السكن الخاص بأنها تزيد باكثر من 50 الف وحدة، لافتين الى انه يعتبر عددا كبيرا ما يستدعي تدخلا قانونيا وتشريعيا لتنظيم التأجير ضمن السكن الخاص.